Laporan BPK di BTN: KPR Simple ke PT BAS Berisiko Rp628,45 Miliar, Klausul Buy Back Guarantee Dipersoalkan

Suarapantura.com - Laporan hasil pemeriksaan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) terhadap PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN kembali mengungkap persoalan dalam pengelolaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dalam pemeriksaan yang tertuang dalam laporan tertanggal 22 Desember 2025, BPK menyoroti pengelolaan KPR Perumahan KR dan CSG melalui Privilege Program KPR Simple kepada PT BAS.

BPK menilai pelaksanaan program tersebut belum sepenuhnya menerapkan prinsip kehati-hatian. Kondisi itu disebut berpotensi menimbulkan kerugian bagi BTN dengan nilai minimal mencapai Rp628,45 miliar.

Salah satu persoalan yang menjadi sorotan adalah pemberian fasilitas Program KPR Simple kepada PT BAS yang tidak menerapkan klausul buy back guarantee sebagaimana mekanisme mitigasi risiko yang ditetapkan dalam program tersebut.

Kondisi tersebut dinilai dapat meningkatkan risiko apabila debitur mengalami gagal bayar.

BPK Temukan Persoalan pada KPR Debitur PT BAS

Berdasarkan pemeriksaan secara uji petik terhadap KPR debitur PT BAS, BPK menemukan sejumlah permasalahan dalam pengelolaan program tersebut.

BTN sebenarnya telah memiliki Petunjuk Teknis (PT) Nomor PT.1–E.3 mengenai Alur Proses Pelaksanaan Prosedur Kredit Konsumer yang mulai berlaku sejak 29 September 2023.

Petunjuk teknis tersebut dibuat untuk mendukung pelaksanaan fasilitas KPR.

Namun, BPK mencatat BTN belum menyesuaikan petunjuk teknis tersebut dengan perubahan struktur organisasi perusahaan pada 2024.

Perubahan tersebut mengacu pada Surat Persetujuan Komisaris Nomor 57/KOM/BTN/III/2024 tentang Persetujuan Perubahan Struktur Organisasi Kantor Pusat PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk tertanggal 20 Maret 2024.

Dalam struktur organisasi baru tersebut, BTN membentuk Credit Operation Division atau COD.

Berdasarkan lampiran job description, terdapat fungsi di kantor cabang yang berkaitan dengan Consumer Loan Document Staff.

Salah satu tugas posisi tersebut adalah melakukan koordinasi dalam rangka mempercepat penyelesaian dokumen pokok serta pelaksanaan Perjanjian Kerja Sama (PKS).

Selain itu, dalam struktur Kantor Cabang Konvensional terdapat posisi Kepala Consumer Lending Unit.

Posisi tersebut antara lain memiliki tugas melakukan persetujuan pencairan tahapan kredit indent sesuai dengan kewenangan yang diberikan.

Program KPR Simple Dibuat untuk Percepat Penyaluran Kredit

Program KPR Simple sendiri sebelumnya diluncurkan BTN untuk mendukung pertumbuhan portofolio kredit pemilikan rumah.

Pada 17 Februari 2023, Mortgage & Secured Loan Division (MSLD), yang sebelumnya bernama Non Subsidized Mortgage & Personal Lending Division (NSLD), menerbitkan Memo Nomor 409/M/NSLD/PM/II/2023 dan Nomor 07/M/RRD/CR/II/2023 mengenai Program KPR Simple.

Program tersebut dirancang untuk memberikan layanan KPR dengan proses yang lebih cepat dan lebih pasti.

Sasarannya adalah developer yang masuk dalam kategori tier Platinum dan Gold yang telah ditentukan oleh kantor pusat BTN.

Namun, keikutsertaan developer dalam program tersebut tidak hanya mensyaratkan status sebagai developer tier Platinum atau Gold.

Developer peserta KPR Simple juga diwajibkan mengikuti program penjaminan sebagai bagian dari mitigasi risiko kredit.

Dalam ketentuan program, developer diberikan pilihan skema penjaminan yang harus dipenuhi.

Ada Kewajiban Buy Back Jika Debitur Bermasalah

Salah satu skema yang tercantum dalam program tersebut mengatur kewajiban developer untuk menjaga kelancaran pembayaran angsuran debitur selama tiga tahun.

Apabila selama masa penjaminan tersebut terdapat debitur yang menunggak dan pembayaran tunggakan telah dilakukan oleh developer sebanyak enam kali, maka developer diwajibkan melakukan buy back atau membeli kembali kredit bermasalah tersebut.

Ketentuan ini pada dasarnya menjadi salah satu instrumen mitigasi risiko bagi BTN.

Dengan adanya mekanisme tersebut, risiko kredit bermasalah tidak sepenuhnya ditanggung bank ketika debitur gagal memenuhi kewajibannya.

Namun, dalam pemeriksaan terhadap fasilitas KPR Simple kepada PT BAS, BPK menyoroti tidak diterapkannya klausul buy back guarantee tersebut.

Kondisi inilah yang kemudian menjadi salah satu perhatian dalam laporan pemeriksaan BPK.

Risiko Kredit Bermasalah

Tidak diterapkannya mekanisme buy back guarantee berpotensi membuat BTN menghadapi risiko lebih besar ketika terjadi kredit bermasalah.

Dalam skema KPR, kualitas kredit debitur menjadi salah satu faktor penting karena berkaitan langsung dengan tingkat kolektibilitas dan potensi kerugian bank.

Apabila debitur mengalami gagal bayar sementara developer tidak memiliki kewajiban buy back sebagaimana seharusnya, maka bank dapat menghadapi risiko harus menanggung eksposur kredit tersebut lebih lama.

BPK kemudian mengaitkan kondisi pengelolaan KPR Perumahan KR dan CSG melalui Privilege Program KPR Simple ke PT BAS dengan potensi kerugian perusahaan minimal Rp628,45 miliar.

Prinsip Kehati-hatian Jadi Sorotan

Temuan tersebut menunjukkan pentingnya penerapan prinsip kehati-hatian dalam penyaluran kredit, terlebih pada program yang memberikan kemudahan proses kepada developer dan calon debitur.

Program KPR Simple memang dirancang untuk mempercepat pertumbuhan portofolio KPR BTN.

Namun, percepatan penyaluran kredit tetap harus diikuti dengan pengendalian risiko yang memadai.

Klausul penjaminan, termasuk buy back guarantee, menjadi salah satu instrumen untuk memastikan risiko kredit tetap dapat dikendalikan apabila debitur mengalami masalah pembayaran.

Dalam perkara ini, BPK tidak hanya melihat persoalan dari sisi pencairan kredit, tetapi juga bagaimana mekanisme pengamanan risiko diterapkan dalam praktik.

Temuan mengenai PT BAS tersebut menjadi bagian dari rangkaian catatan BPK terhadap pengelolaan KPR di BTN.

Materi pemeriksaan yang tersedia baru sampai pada ketentuan mengenai salah satu opsi program penjaminan, yakni kewajiban developer menjaga kelancaran angsuran selama tiga tahun dan melakukan buy back apabila memenuhi kondisi yang ditetapkan.

Rincian lanjutan mengenai opsi penjaminan lainnya serta tanggapan atau tindak lanjut BTN terhadap temuan tersebut masih menunggu bagian berikutnya dari laporan pemeriksaan.

Catatan: Uraian mengenai dugaan risiko dan potensi kerugian dalam artikel ini merujuk pada temuan pemeriksaan BPK dan bukan merupakan putusan pengadilan yang menyatakan telah terjadi tindak pidana.